Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh: mấy điều cần lưu ý

Sau hàng tháng trời tìm kiếm, cuối cùng bạn Ä‘ã tìm được má»™t địa Ä‘iểm phù hợp vá»›i công ty của mình. Bạn sốt sắng muốn đặt bút ký ngay vào dòng chấm chấm dành cho người thuê ở cuối bản hợp đồng.

NhÆ°ng đừng quá hấp tấp nhÆ° thế! TrÆ°á»›c khi tá»± “trói mình” vào má»™t địa Ä‘iểm, hãy chắc chắn rằng bạn Ä‘ang Ä‘àm phán má»™t hợp đồng thuê mặt bằng mà bạn có thể chịu được.

Jack O’Donohue, phó giám đốc Ä‘iều hành của công ty bất Ä‘á»™ng sản Stratford Associates Virginia, Mỹ, nói: “Tiền thuê địa Ä‘iểm là chi phí tốn kém nhất đối vá»›i hầu kết các tổ chức ở khu vá»±c kinh doanh, vì thế, việc có được những Ä‘iều khoản nhÆ° bạn muốn từ hợp đồng thuê là việc rất quan trọng. Mặc dù giá thuê tÆ°Æ¡ng đối giống nhau ở trong cùng má»™t địa phÆ°Æ¡ng, hay ở nhiều vùng trên đất nÆ°á»›c, nhÆ°ng bạn vẫn có thể mặc cả được nếu biết cách Ä‘àm phán.

Còn theo B. Alan Whitson, má»™t chuyên gia bất Ä‘á»™ng sản ở Califfornia, Mỹ, để có được má»™t hợp đồng tốt, bạn hay nhân viên môi giá»›i bất Ä‘á»™ng sản của bạn cần phải luôn cố gắng tìm hiểu các Ä‘iều khoản của hợp đồng thuê. “Hợp đồng thuê chuẩn luôn được viết sao cho người chủ đất có lợi nhất. Vì thế, tạo ra được Ä‘iều khoản có lợi hÆ¡n cho bạn hay không là tùy thuá»™c vào nghệ thuật thÆ°Æ¡ng lượng của bạn.”

 

Vậy làm thế nào để có giá thuê mặt bằng thấp nhất? Hãy chú ý đến 7 Ä‘iều sau trong việc xem xét và ký kết hợp đồng thuê:

1. Toàn bá»™ hợp đồng. Whitson nói: “Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ không đọc hợp đồng thuê, mà Ä‘ôi khi có đọc cÅ©ng…không hiểu nó. NhÆ°ng nhiệm vụ của bạn là phải hiểu tường tận bạn Ä‘ang làm việc gì. Hợp đồng thuê là má»™t tờ giấy ghi các quy định, mà bạn sẽ bị ràng buá»™c bởi bất kỳ Ä‘iều gì ghi trên Ä‘ó”.

Fred Steingold, tác giả cuốn Chỉ dẫn pháp luật để khởi sá»± và Ä‘iều hành má»™t doanh nghiệp nhỏ, nói: “CÅ©ng nhÆ° bất kỳ hợp đồng nào khác, hợp đồng thuê địa Ä‘iểm nên được má»™t luật sÆ° kiểm tra lại toàn bá»™. Hầu hết các luật sÆ° đều có thể rà soát má»™t hợp đồng thuê trong vòng chÆ°a đầy má»™t giờ. Vì thế, phí dịch vụ phải trả luật sÆ° để làm việc này không phải là má»™t khoản chi lá»›n, nhÆ°ng Ä‘ó lại là má»™t cái “van an toàn” cho các vấn đề có thể xảy ra trong tÆ°Æ¡ng lai”.

2. Giá tính trên mét vuông. Nhiều hợp đồng thuê Ä‘Æ°a ra giá thuê nền chung tính theo má»—i mét vuông. Steingold cho biết: “Mức giá này có thể gây nhầm lẫn. Đôi khi nó bao gồm cả những khoảng trống không sá»­ dụng được, chẳng hạn nhÆ° hành lang và thang máy. Nó làm cho ta khó so sánh giữa hai hợp đồng vá»›i nhau”.

Trong trường hợp Ä‘ó, bạn hãy nhìn vào tổng số tiền phải trả. Đôi khi má»™t không gian nhỏ hÆ¡n má»™t chút vá»›i giá tính trên mét vuông cao hÆ¡n má»™t chút lại có thể hiệu quả hÆ¡n cho doanh nghiệp của bạn, vì không gian Ä‘ó được bố trí hợp lý hÆ¡n và có giá trị sá»­ dụng cao hÆ¡n”.

3. Thời hạn thuê. Những chủ doanh nghiệp má»›i Ä‘ôi khi không muốn thuê địa Ä‘iểm kinh doanh, hoặc nếu bắt buá»™c thì chỉ thuê trong thời gian ngắn. Bằng cách Ä‘ó, họ phòng ngừa nếu nhÆ° doanh nghiệp không thành công, thì họ sẽ không bị buá»™c phải trả số tiền lá»›n cho má»™t không gian không còn sá»­ dụng nữa.

NhÆ°ng có thể bạn sẽ khó mà thuê trong thời hạn ngắn, nếu bạn Ä‘ang ở trong má»™t thị trường bất Ä‘á»™ng sản căng thẳng. Khi mặt bằng cho thuê trở nên khan hiếm, nhiều chủ đất không giải quyết các vụ thuê nhà vá»›i thời hạn ngắn hÆ¡n năm năm.

4. Tu sá»­a mặt bằng thuê. Người chủ nhà của Carol Hackman Ä‘ã sẵn lòng nâng cấp má»™t phần khu nhà khi cô ký má»™t hợp đồng thuê nhà 5 năm cho doanh nghiệp phát triển và thiết kế trang web The Laser’s Edge Inc. của mình ở Wilmington, Delaware, Mỹ. Cô cho biết: “Tôi Ä‘ã thuê ở Ä‘ây hai năm và muốn nâng cấp nó thành má»™t không gian má»›i. Tôi Ä‘ã xem xét các khoảng trống có sẵn trong trung tâm này nhÆ°ng thấy không có chá»— nào phù hợp. Người chủ nhà Ä‘ã không do dá»± cho phép chúng tôi cải thiện không gian của mình.”

Bạn có thể muốn tiết kiệm tiền bằng cách tá»± tu sá»­a, nhÆ°ng hầu hết các hợp đồng thuê đều Ä‘òi hỏi bạn phải được phép của chủ nhà hoặc công ty chủ quản. Steingold khuyên: “Nên trình kế hoạch tu sá»­a của bạn trÆ°á»›c khi ký hợp đồng thuê”.

5. Những ná»™i dung nên có và không nên có trong hợp đồng. Rất nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ tập trung vào số tiền thuê đến mức không chú ý đến việc họ được hưởng những gì vá»›i số tiền bỏ ra. Má»™t số chủ nhà đồng ý trả tiền Ä‘iện và má»™t phần trăm tiền bảo dưỡng khu vá»±c dùng chung. Hãng luật của Steingold có má»™t hợp đồng thuê toàn bá»™, bao gồm tất cả các chi phí, nhÆ°ng má»™t số chủ nhà hay công ty quản lý nhà chỉ ký hợp đồng cho thuê, trong Ä‘ó họ chỉ tá»± trả tiền thuế tài sản, bảo hiểm và bảo dưỡng. Trong những trường hợp này, tiền thuê sẽ thấp hÆ¡n.

Các chủ doanh nghiệp nên cẩn trọng cả vá»›i các Ä‘iều khoản không liên quan đến tiền nong. Chẳng hạn chủ nhà có yêu cầu phải tắt Ä‘èn, quạt, Ä‘iều hòa nhiệt Ä‘á»™ sau giờ làm việc hoặc vào ngày nghỉ cuối tuần không? Điều khoản này sẽ gây khó cho bạn nếu bạn định làm việc ngoài giờ.

6. Cho thuê lại và các quyền sá»­ dụng được cho phép. Nếu bạn quyết định chuyển Ä‘i hoặc chỉ sá»­ dụng má»™t phần không gian thuê được, bạn có thể muốn cho thuê lại, hoặc cho doanh nghiệp khác thuê má»™t phần không gian mình Ä‘ang thuê. NhÆ°ng Ä‘iều này lại Ä‘òi hỏi phải có sá»± cho phép của chủ nhà của bạn.

Hầu hết các hợp đồng cho thuê đều quy định rõ loại công việc bạn được phép làm. Các chủ nhà thường muốn “các quyền sá»­ dụng hợp pháp được cho phép” càng ít càng tốt. Vì thế, trong hầu hết các trường hợp, bạn nên làm thế nào để các quy định được rá»™ng rãi hÆ¡n, đề phòng sau này bạn định phát triển công việc kinh doanh của mình.

7. Các chi phí đề phòng lạm phát. O’Donohue cho biết: “Má»™t cái bẫy mà các công ty chủ quản thường dùng là Ä‘òi tăng chi phí Ä‘iều hành hàng năm, khoảng 4-5%, để bảo vệ họ khỏi bị giảm lợi ích do lạm phát gây ra.”

NhÆ°ng hiện nay, số phần trăm mà các chủ nhà đất Ä‘òi hỏi thường cao hÆ¡n tá»· lệ lạm phát vì thị trường bất Ä‘á»™ng sản ỉu xìu của những năm gần Ä‘ây buá»™c chủ nhà phải bỏ cái lệ tăng tiền thuê trong má»™t thời gian khá dài. Whitson cảnh báo: “Hãy cẩn thận vá»›i các tính toán không chính xác về chi phí Ä‘iều hành. Việc các chủ nhà đất tính cao hÆ¡n chi phí thá»±c 10 đến 15% không phải chuyện hiếm”.

Việc thuê đất, thuê nhà vì mục Ä‘ích kinh doanh ẩn chứa nhiều nguy cÆ¡, nhÆ°ng nếu nhÆ° bạn chú ý đến 7 vấn đề nói trên, bạn có thể tá»± bảo vệ mình và doanh nghiệp của mình ngay từ đầu