Làm thế nào để tìm được một địa điểm kinh doanh thích hợp nhất

Gợi ý nhỏ khi tìm kiếm má»™t địa Ä‘iểm để bán hàng ăn hoặc bán lẻ, Æ°á»›c lượng dân số trong khu vá»±c và tìm sá»± trợ giúp cần thiết

Ắt hẳn bạn Ä‘ã nghe rất nhiều lần các từ “vị trí, địa Ä‘iểm, vị thế”. NhÆ°ng nếu bạn Ä‘ang Ä‘iên đầu vá»›i việc phải sáng tạo ra má»™t thá»±c Ä‘Æ¡n Ä‘á»™c Ä‘áo cho nhà hàng má»›i hay tìm kiếm những mối bán sỉ cho cá»­a hàng bán lẻ đầu tiên thì có lẽ “địa Ä‘iểm” không phải là suy nghÄ© trÆ°á»›c tiên nhất trong đầu bạn.

 

Bây giờ là lúc phải đặt “địa Ä‘iểm” lên vị trí đầu tiên trong danh sách những việc cần phải làm. Nếu bạn Ä‘ang chuẩn bị mở hàng ăn hay má»™t cá»­a hàng bán lẻ ở mặt tiền, làm thế nào để đặt cÆ¡ sở của bạn tại má»™t địa Ä‘iểm thích hợp có lẽ là Ä‘iều quan trọng duy nhất mà bạn phải làm ngay từ đầu. DÄ© nhiên là bạn cÅ©ng cần phải có má»™t sản phẩm cầm chắc phần thắng, nhÆ°ng làm sao người ta có thể biết đến sản phẩm Ä‘ó nếu chÆ°a đặt chân qua khỏi ngưỡng cá»­a hiệu?

Theo khẳng định của Irene Dickey, giảng viên ngành quản trị và tiếp thị tại Đại học kinh doanh ở Dayton, bang Ohio: “Đối vá»›i giá»›i bán lẻ có tính phụ thuá»™c cÆ¡ sở vật chất hữu hình, 3 yếu tố tiên quyết có tính quan trọng bậc nhất mà bạn sẽ phải Ä‘Æ°a ra quyết định là địa Ä‘iểm, vị trí và địa thế. Sá»± quyết định cẩn trọng đối vá»›i  địa Ä‘iểm kinh doanh má»›i sẽ quyết định sá»± thành bại của hầu hết các doanh nghiệp nhỏ lẻ cÅ©ng nhÆ° các loại hình kinh doanh dịch vụ tiêu dùng.”

Xem xét yếu tố nhân khẩu – khách hàng tÆ°Æ¡ng lai của bạn

Việc Ä‘Æ°a ra những quyết định này có thể Ä‘Æ¡n giản hay phức tạp phụ thuá»™c vào chính bạn. Có những công cụ có sẵn dùng để phân tích Ä‘âu là má»™t địa Ä‘iểm phù hợp bao gồm các thông tin về loại phÆ°Æ¡ng tiện giao thông, dữ liệu về lối sống và các phân tích về tính cạnh tranh khác. CÅ©ng theo Dickey: “Vá»›i má»™t mức giá cả, má»™t người bán lẻ có thể hỏi những câu hỏi nhÆ° “Nếu tôi Ä‘ang tìm chá»— để mở thêm má»™t cá»­a hàng trong má»™t lÄ©nh vá»±c kinh doanh đặc trÆ°ng, Ä‘iều kiện về mức Ä‘á»™ buôn bán thuận lợi nhất là gì bởi nó liên quan đến lÄ©nh vá»±c thÆ°Æ¡ng mại đặc trÆ°ng mà tôi Ä‘ang nhắm tá»›i. Loại hình buôn bán tổng quát ở khu vá»±c Ä‘ó là gì? Và khi khách hàng Ä‘ã đặt chân vào bên trong cá»­a hiệu, có cách nào để Ä‘o được các kiểu người tiêu dùng trong cá»­a hiệu?”

Theo lời khuyên của Michael Rodelle, giám đốc công ty bất Ä‘á»™ng sản Michael Rodelle – hệ thống nhượng quyền của D’Angelo Sandwich Shops đặt trụ sở tại Dedham, Massachusetts: “Hãy tìm hiểu kỹ càng để có được má»™t cái nhìn tổng quan về khu vá»±c mà bạn Ä‘ang xem xét: Ä‘á»™ tuổi, thu nhập, số há»™ gia Ä‘ình, v.v”

Ngoài ra, bạn cần phải nghiên cứu thêm về các guồng máy lân cận, chẳng hạn nhÆ° những cá»­a hàng bán lẻ khác có thể thu hút khách đến khu vá»±c Ä‘ó, các cụm cá»™ng đồng từ khu công nghiệp hay các bãi xe, trường học, đại học, bệnh viện. Bạn cÅ©ng nên quan tâm đến cả đường cao tốc và người Ä‘i bá»™ nữa. Carlos Silva, người đồng sáng lập Memphis Championship Barbecue ở Las Vegas Ä‘ã học được rất nhiều Ä‘iều về việc tìm kiếm má»™t địa Ä‘iểm thuận lợi khi ông cùng 3 người đồng sáng lập Dick Hart, Mike Mills và Dan Volland) mở nhà hàng đầu tiên của họ vào năm 1994. Silva nói: “Chúng tôi Ä‘ã mở doanh nghiệp đầu tiên ở giữa má»™t khu chẳng là gì cả và chúng tôi Ä‘ã phải làm việc cật lá»±c để thu hút khách hàng đến”.

Theo Silva, nói nhÆ° thế không có nghÄ©a Ä‘ó là má»™t địa Ä‘iểm tồi, nó phù hợp vá»›i chủ đề của nhà hàng. NhÆ°ng nó Ä‘òi hỏi rất nhiều ná»— lá»±c hÆ¡n nữa để có thể hình thành nên tên tuổi. Hiện giờ, 3 địa Ä‘iểm khác nữa Ä‘ang hoạt Ä‘á»™ng và tăng trưởng. Má»™t trong ba địa Ä‘iểm nằm bên trong má»™t sòng bạc. Các nhà sáng lập dường nhÆ° Ä‘ã tìm ra con đường hoạt Ä‘á»™ng quen thuá»™c cho mình. “Những gì chúng tôi Ä‘ã thá»±c hiện ở Vegas Ä‘ã tiếp cận tá»›i từng hóc hẻm trong thành phố. Silva cho biết doanh thu của các nhà hàng Ä‘ã tăng 25% so vá»›i năm ngoái, tăng trưởng 60% so vá»›i chỉ tiêu đề ra năm 2004. “Bạn có thể chạy đến má»™t nhà hàng của Memphis trong vòng 10 phút.”

Hãy quan sát đối thủ của bạn

Dù sao thì các chuyên gia đều đồng ý rằng câu trả lời cho việc Ä‘âu là nÆ¡i bạn nên chọn làm địa Ä‘iểm dá»… dàng hÆ¡n nhiều so vá»›i cách mà nhiều nhà doanh nghiệp Ä‘ã thá»±c hiện. “Đơn giản là, địa Ä‘iểm tốt nhất phải chọn là nên ở càng gần bên cạnh đối thủ cạnh tranh Ä‘áng gờm nhất của mình càng tốt.” – theo ý kiến của Greg Kahn, người sáng lập kiêm CEO của tập Ä‘oàn nghiên cứu Kahn (Kahn Research Group) ở Huntersville, North Carolina, má»™t nhà nghiên cứu gạo cá»™i về hành vi ứng xá»­, ông chính là người Ä‘ã thá»±c hiện nghiên cứu về địa Ä‘iểm cho Arby’s, Buffets Inc., Home Depot, Subway và nhiều tập Ä‘oàn lá»›n nhỏ khác. “Khách bá»™ hành thì rõ ràng là quan trọng nhÆ°ng vấn đề Ä‘ón được những khác hàng “hoàn hảo” đặt chân đến càng quan trọng hÆ¡n. Nếu ở càng gần bên cạnh các đối thủ cạnh tranh, bạn càng có lợi nhờ chính những ná»— lá»±c tiếp thị của họ.”

Nói cách khác, các đối thủ của bạn Ä‘ã lá»±a chọn địa Ä‘iểm kinh doanh dá»±a trên các đặc Ä‘iểm nhân khẩu học lí tưởng thuá»™c từng khu vá»±c đặc trÆ°ng. Trong nhiều trường hợp, họ Ä‘ã dành phần lá»›n ngân sách quảng cáo cho việc thu hút khách bá»™ hành rẽ hÆ°á»›ng đến cá»­a hàng của họ. Theo Kahn, “Tại sao lại phải bỏ tiền trong khi họ Ä‘ã làm sẵn Ä‘iều Ä‘ó dùm bạn rồi? Sá»± dá»… dàng chính là ở chá»— Ä‘ó.”

HÆ¡n nữa, việc bạn ở gần bên đối thủ có thể là má»™t lợi thế kinh doanh vá»›i Ä‘iều kiện bạn phải có đủ tá»± tin về sản phẩm của mình để có thể tung ra cạnh tranh. Blake Tartt III cÅ©ng thể hiện sá»± đồng tình vá»›i ý kiến này trong phát biểu sau: “Sá»± cạnh tranh thì tốt. Cạnh tranh làm cho người bán lẻ hoặc các nhà hàng cải thiện tốt hÆ¡n, cạnh tranh sinh ra thêm hàng quán, thêm xe cá»™ và Ä‘ó chính là mặt tích cá»±c. Nếu khách hàng của tôi giỏi, tôi khuyên họ nên tiếp tục thẳng tiến cạnh tranh.” Ông là chủ tịch và là CEO của công ty thÆ°Æ¡ng mại bất Ä‘á»™ng sản New Regional Planning ở Houston. Ông nổi tiếng nhờ sá»± cống hiến cho các khu thÆ°Æ¡ng mại lá»›n và sá»± phát triển của ngành thÆ°Æ¡ng mại.

Tất nhiên tốt hÆ¡n hết vẫn là bạn nên tá»± mình có nhận xét Ä‘ánh giá về má»™t mặt bằng cụ thể nào Ä‘ó, thậm chí ngay cả khi đối thủ của bạn có vẻ nhÆ° Ä‘ã chiếm vị thế rất lá»›n mạnh tại khu vá»±c Ä‘ó. Đi trÆ°á»›c thế cờ về Ä‘iểm này sẽ góp phần giúp doanh nghiệp của bạn phát triển theo ý muốn, chẳng hạn sau Ä‘ó bạn sẽ muốn mở thêm má»™t địa Ä‘iểm khác.

Bạn có cần sá»± trợ giúp mang tính chuyên nghiệp?

NhÆ°ng vẫn chÆ°a hết việc của bạn Ä‘âu, ngay cả khi bạn nghÄ© rằng bạn Ä‘ã tìm được má»™t địa Ä‘iểm thích hợp cho doanh nghiệp của mình. Việc thÆ°Æ¡ng lượng được má»™t giá thuê hợp lí đối vá»›i bạn và doanh nghiệp của bạn cÅ©ng quan trọng tÆ°Æ¡ng Ä‘Æ°Æ¡ng vá»›i việc chọn vị trí vậy. Theo Tartt, “Má»™t yếu tố cá»±c kì quan trọng là bạn nên thuê má»™t luật sÆ° giỏi để có thể thÆ°Æ¡ng lượng giá thuê mặt bằng cho bạn, Ä‘ó cÅ©ng là má»™t khoản chí phí Ä‘áng kể. Người luật sÆ° có hể giúp bạn xem xét những thứ chẳng hạn nhÆ° các Ä‘iều khoản thuê, cho phép xây dá»±ng và các Ä‘iều khoản thỏa thuận về tài sản.

Luật sÆ° còn có thể giúp bạn trao đổi vá»›i chủ sở hữu mặt bằng/chủ đất. Nhờ Ä‘ó bạn có thể hỏi được các ý cần thiết nhất. Và Tartt khuyên bạn nên cẩn thận “Hãy hỏi chủ đất thật kỹ lưỡng nhÆ° khi bạn Ä‘i tìm địa Ä‘iểm khó khăn ra sao, giống nhÆ° là bạn Ä‘ang sắp sá»­a tìm bạn đời vậy. Có rất nhiều người chỉ đặt cái tôi của mình lên trên hết”

Hãy tận dụng hết khả năng của chuyên gia bất Ä‘á»™ng sản ở khu vá»±c Ä‘ó nhÆ° chính bản thân mình vậy vì người Ä‘ó có thể hiểu được khách hàng của bạn.Tùy vào kiểu cá»­a hàng mà bạn định mở ra là má»™t hàng ăn hay má»™t cá»­a hiệu bán lẻ, bạn sẽ muốn bàn về những thứ nhÆ° loại hàng hóa mà những khách hàng bạn nhắm tá»›i sẽ mua hay là loại thá»±c phẩm mà họ thích ăn. “Chắc chắn là ở má»—i thành phố đều có những chuyên gia bất Ä‘á»™ng sản nắm rõ thành phố của họ nhÆ° trong lòng bàn tay vậy. Người thật sá»± theo sát từng bất Ä‘á»™ng sản sẽ nắm rõ tất cả các khuynh hÆ°á»›ng Ä‘ó, về loại hình phÆ°Æ¡ng tiện giao thông và tình hình nhân khẩu trong khu vá»±c.”

Má»™t việc không kém phần quan trọng nữa là hãy tìm người giúp bạn lập kế hoạch kinh doanh ngay cả trÆ°á»›c khi bạn bắt đầu tìm kiếm địa Ä‘iểm. Trang web Engtrepreneur.com có mục hÆ°á»›ng dẫn lập kế hoạch kinh doanh có thể giúp bạn thá»±c hiện giai Ä‘oạn này và Ä‘ó cÅ©ng là má»™t khởi Ä‘iểm tốt. Má»™t bậc thầy kinh doanh hoặc chuyên gia tÆ° vấn về kế hoạch kinh doanh có thể giúp bạn vượt qua quá trình này. Vì vậy, hãy tìm kiếm sá»± há»— trợ từ xung quanh mình, tham khảo các đồng nghiệp hoặc tham vấn trung tâm phát triển doanh nghiệp nhỏ tại địa phÆ°Æ¡ng chẳng hạn.

“Phải biết kế hoạch kinh doanh của bạn là gì từ lúc bạn Ä‘ang Ä‘i tìm địa Ä‘iểm để đặt trụ sở kinh doanh. Phải biết các mục tiêu chiến lược của bạn là gì.”

Chuẩn bị tÆ° tưởng về tất cả những khoản chi phí liên quan khi má»›i bắt đầu doanh nghiệp sẽ có thể giúp bạn đối phó được vá»›i bất kì trở ngại nào có thể xảy ra. Má»™t trong những lá»—i thường hay vấp phải khi má»›i thành lập doanh nghiệp là Ä‘ánh giá không Ä‘úng mức các chi phí và thời gian liên quan, nhất là khi tình huống Ä‘ó ập đến, và sai sót này chỉ có thể tránh được nếu bạn lập kế hoạch má»™t cách hợp lí. Nếu bạn Ä‘ã chuẩn bị mọi thứ từ chi phí cho lái buôn, luật sÆ°, công nghệ, kiến trúc sÆ° cho tá»›i  mặt pháp lí  tại địa phÆ°Æ¡ng. Bạn có thể thấy rằng cả thời gian lẫn tiền bạc dành cho khởi nghiệp đều rất khác nhau.

Lời khuyên tốt nhất Æ°? Theo Rodelle, “Hãy trao đổi vá»›i những người trong nghề – hãy học hỏi ở họ những gì mà họ đả trải qua, những chông gai cạm bẫy nào, những gì cần phải cẩn trọng đề phòng. Bạn cần phải tá»± chuẩn bị trÆ°á»›c thì má»›i có thể tá»± bảo vệ mình và dẫn đầu khi lá»™ diện.”

Những điều cần phải hỏi

Trả lời 22 câu hỏi sau Ä‘ây về từng lÄ©nh vá»±c mà bạn Ä‘ang xem xét. Câu trả lời có thể giúp bạn quyết định chọn địa Ä‘iểm bán lẻ phù hợp nhất cho doanh nghiệp của bạn:

1. Địa Ä‘iểm Ä‘ó có nằm trong khu vá»±c phù hợp vá»›i loại hình doanh nghiệp của bạn?
2. Mặt bằng Ä‘ó có đủ lá»›n cho doanh nghiệp của bạn? Nó có đủ phòng ốc để làm gian bán lẻ, văn phòng, nhà    kho và không gian phòng làm việc cần thiết?
3. Nó có Ä‘áp ứng các yêu cầu về bố trí mặt bằng không?
4. Căn nhà Ä‘ó có phải sá»­a chữa gì không?
5. Các tiện nghi có sẵn nhÆ° Ä‘èn Ä‘iện, máy Ä‘iều hòa có Ä‘áp ứng yêu cầu? Bạn sẽ phải Ä‘i lại đường dây Ä‘iện hay đường ống nÆ°á»›c? Hệ thống thông gió có phù hợp không?
6. Các Ä‘iều khoản thuê mÆ°á»›n có Æ°u Ä‘ãi không?
7. Địa Ä‘iểm Ä‘ó có gần nÆ¡i bạn Ä‘ang ở không?
8. Bạn có thể tìm được nhÆ°ng nhân công đủ năng lá»±c trong khu vá»±c quanh địa Ä‘iểm Ä‘ó?
9. Những người mà bạn sẽ chọn làm đối tượng khách hàng có sống gần Ä‘ó? Mật Ä‘á»™ dân số trong khu vá»±c có đủ để Ä‘áp ứng doanh số của bạn?
10. ThÆ°Æ¡ng mại trong khu vá»±c có phụ thuá»™c triết để vào các ngành kinh doanh theo mùa không?
11. Nếu bạn chọn địa Ä‘iểm ở khá tách biệt vá»›i mặt bằng dân số – khách hàng – nói chung, liệu bạn sẽ có khả năng trang trải các chi phí quảng cáo cao hÆ¡n?
12. Mặt bằng Ä‘ó có phù hợp vá»›i hình tượng mà bạn muốn xây dá»±ng?
13. Mặt bằng Ä‘ó có nằm cạnh những hàng xóm thân thiện và trong khu vá»±c có tỉ lệ tá»™i phạm thấp?
14. Hệ thống Ä‘èn chiếu sáng trong khu vá»±c có đủ để thu hút khách hàng Ä‘i mua sắm và tạo cho họ cảm giác an toàn không?
15. Mức bảo hiểm tá»™i phạm có đắt lắm không?
16. Các doanh nghiệp lân cận có thu hút những khách hàng là đối tượng sẽ ghé vào cá»­a hàng của bạn?
17. Có đối thủ cạnh tranh nào sát bên mặt bằng Ä‘ó? Nếu có thì bạn có thể cạnh trạnh nổi vá»›i họ?
18. Địa Ä‘iểm nằm ở vị trí có dá»… dàng đến đối vá»›i khách hàng tiềm năng của bạn không?
19. Chá»— đậu xe có phù hợp?
20. Có phÆ°Æ¡ng tiện giao thông công cá»™ng trong khu vá»±c không?
21. Các nhà cung cấp có thuận tiện giao hàng ở địa Ä‘iểm này không?
22. Nếu trong tÆ°Æ¡ng lai doanh nghiệp của bạn lá»›n mạnh hÆ¡n thì mặt bằng này có phù hợp để phát triển nữa không?

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các mẹo thÆ°Æ¡ng lượng khi thuê mÆ°á»›n mặt bằng trong bài “Kinh nghiệm thuê mặt bằng” đăng trên tạp chí Doanh nhân 12/2004.