Cách lựa chọn địa điểm kinh doanh tại một khu trung tâm thương mại

Để kinh doanh thành công, trong kế hoạch kinh doanh của bạn phải xác định rõ địa điểm kinh doanh tại  trung tâm thương mại hoặc khu thương mại. Vì vậy, làm sao để có thể tìm được một địa điểm thích hợp và chi phí cho địa điểm đó là bao nhiêu?.  Hãy đọc phần tiếp theo để được biết về các điểm nên và không nên khi tìm địa điểm cho việc kinh doanh của bạn.

Bài báo này được trích từ quyển “Làm thế nào để mở một cửa hàng bán lẻ”`

Các khu trung tâm thương mại khác rất nhiều so với khu phố buôn bán kinh doanh và phố buôn bán nhỏ. Tòa nhà của khu trung tâm thương mại được thiết kế trước với một sự sắp xếp hợp lý, thể hiện sự tác động qua lại giữa các cửa hàng.  Vị trí của tòa nhà được lựa chọn đặc biệt bởi người thiết kế để lôi cuốn khách hàng đến khu thương mại với chỗ đỗ xe là một phần của tòa nhà. Số chỗ đỗ của bãi đỗ xe được thiết kế tương ứng với diện tích kinh doanh.  Sự tiện lợi của khu trung tâm thương mại tạo sự thoải mái cho khách hàng. Họ có thể đi xe đến đó, gửi xe và đi bộ đến khu mua sắm một cách an toàn và nhanh chóng. Một số trung tâm thương mại có mái che và phần lớn đều tạo ra một môi trường thoải mái để mua sắm. Đối với khách hàng, trung tâm thương mại là một địa điểm cuốn hút.

Bạn có đủ điều kiện để vào khu trung tâm thương mại hay không?Đơn vị phát triển và đơn vị chủ sở hữu các khu trung tâm thương mại luôn tìm kiếm các thương nhân bán lẻ thành công. Nếu bạn đang xem xét việc mở cửa hàng kinh doanh lần đầu tiên ở một trung tâm thương mại, bạn có thể sẽ gặp khó khăn do không được chấp nhập bởi đơn vị phát triển khu thương mại do giới hạn trong khả năng tài chính cũng như kinh nghiệm trong kinh doanh. Khó khăn của bạn là làm sao thuyết phục được đơn vị này về khả năng thành công và khả năng tạo sự đa dạng cho khu thương mại.

Việc một cửa hàng nhỏ có thể tham gia tại một khu thương mại hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường và bộ máy quản lý của khu thương mại. Ví dụ, một trung tâm thương mại nhỏ chỉ cần một của hàng bán giày trẻ em trong khi đó một trung tâm lớn có thể có hai hoặc ba cửa hàng để đáp ứng đủ nhu cầu của người mua. Ông Darrell T., đại lý chính thức của hãng đồ họa Thomas Kinkade, nghĩ rằng lý do chính để khu thương mại Settle chấp nhận cho cửa hàng của ông được kinh doanh tại khu thương mại mặc dù đây là lần đầu tiên cửa hàng được mở, là do hãng đồ họa mà cửa hàng tranh do ông đại diện có tiếng tăm lớn cũng như dòng sản phẩm mà cửa hàng đang kinh doanh.  “Theo đánh giá về năng lực tiêu dùng trên toàn quốc, tôi tin tưởng rằng các sản phẩm đồ họa được đánh giá đứng thứ 2 về doanh thu bán hàng trên một đơn vị diện tích bán hàng, chỉ đứng sau sản phẩm của Sunglass Hut”, Darrell tâm sự.

Để có đủ nguồn tài chính cho một trung tâm thương mại, đơn vị phát triển khu thương mại cần có các hợp đồng thuê chính từ các công ty được đánh giá cao về tiềm năng tài chính. Chủ nợ của đơn vị phát triển khu thương mại ưa thích các đơn vị thuê nhà có năng lực tài chính được đánh giá với mức độ AAA. Tuy nhiên, một cửa hàng kinh doanh địa phương có lịch sử kinh doanh tốt và có các bằng chứng chứng tỏ sự hiểu biết sâu về thị trường sẽ có cơ hội tốt được tham gia vào khu trung tâm thương mại.  Vì vậy, nếu cửa hàng của bạn hoặc người quản lý cửa hàng của bạn có uy tín trong việc kinh doanh bán lẻ tại khu vực, cửa hàng của bạn sẽ dễ dàng được dành một địa điểm trong khu trung tâm thương mại.

Chi phí tại trung tâm thương mại. Trong việc xem xét vị trí của bất kỳ một trung tâm thương mại nào, cần tìm ra được các câu trả lời cho các câu hỏi như: Có phải các khách hàng tương lai của bạn là những người đi mua sắm ở trung tâm? Có phải Trung tâm sẽ cung cấp tiềm năng bán hàng tốt nhất đối với việc kinh doanh các sản phẩm hay dịch vụ của bạn? Liệu ban có thu đủ lợi nhuận từ thị trường có được tại trung tâm hay không? Nếu có, gian hàng của bạn có thể tạo sự hấp dẫn để khách hàng tới không? Liệu bạn có cạnh tranh được với các gian hàng khác trong khu thương mại không?Bạn cần diện tích bao nhiêu và ở vị trí nào? Đương nhiên, tổng diện tích bạn muốn sẽ xác định tiền thuê của bạn. Nhiều thương gia cần tính toán lại các yêu cầu diện tích của họ khi xác định vị trí trong một trung tâm thương mại. Gía thuê thường cao, do vậy cần sử dụng diện tích hiệu quả. Diện tích bạn cần để đáp ứng khối lượng hàng mà bạn hy vọng bán được là bao nhiêu? Hãy đảm  bảo rằng diện tích đó đủ để chứa và bày hàng, một khu vực cho văn phòng, và một khu vực cho việc nhập và xuất hàng. Bạn cũng nên xem xét có một khoảng diện tích để mở rộng cửa hàng khi  việc kinh doanh phát triển.Vị trí gian hàng của bạn trong trung tâm thương mại là quan trọng. Liệu bạn có cần vị trí gian hàng của bạn nằm trên đường đi chính của khách hàng với một sức hút khách hàng lớn nhất? Ai sẽ là láng giềng của bạn? Tác động của họ đối với việc bán hàng của bạn là gì?

“Chúng tôi Ä‘ang ở trong má»™t trung tâm thÆ°Æ¡ng mại có 60 gian hàng đặc biệt” Darrell T nói “Chúng tôi đã so sánh vị trí hiện tại vá»›i má»™t vài vị trí khác mà chúng tôi có thể thuê, và trên cÆ¡ sở các thông tin chúng tôi có được – nhÆ° doanh thu trên má»™t mét vuông bán hàng – Chúng tôi đã quyết định chọn vị trí tại đây (trung tâm này). Chúng tôi phải hÆ¡i kén chọn má»™t chút cho vị trí đặt cá»­a hàng. Các phòng trÆ°ng bày tranh được đặt ở vị trí trung tâm, sẽ kinh doanh tốt hÆ¡n nhiều so vá»›i các vị trí khác. Mặc dù các trung tâm có thể tÆ°Æ¡ng đồng vá»›i nhau, tuy nhiên má»™t vị trí loại “C” trong má»™t trung tâm loại “A” thì không giống nhÆ° má»™t vị trí loại “A” trong má»™t trung tâm loại “B”, ông ấy nói. “Và vị trí cá»­a hàng trong má»™t trung tâm là yếu tố quan trọng nhất – thậm trí còn hÆ¡n cả vị trí của trung tâm – tôi nghÄ© nhÆ° vậy.  Khi vị trí cá»­a hàng dá»… nhận thấy cÅ©ng nhÆ° cá»­a hàng của bạn gây được sá»± chú ý của người Ä‘i mua sắm, tôi nghÄ© bạn sẽ làm tốt ở bất kỳ nÆ¡i nào bạn tá»›i”Chi phí thuê thá»±c tế sẽ là bao nhiêu?

Trong hầu hết các vị trí tại các khu trung tâm không bán hàng, giá thuê  không liên quan tá»›i số lượng doanh thu. Trong má»™t khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại, giá thuê thường được tính dá»±a trên má»™t giá thuê đảm bảo thấp nhất trên má»™t mét vuông của khu vá»±c cho thuê và giá thuê tính theo má»™t tá»· lệ phần trăm nhất định. Thông thường, tá»· lệ này là 5-7% của doanh số bán hàng, và tá»· lệ này thay đổi đối vá»›i từng loại kinh doanh và còn phụ thuá»™c vào các hệ số khác nữa. Điều này có nghÄ©a là nếu giá thuê được tính toán bằng phần trăm của việc bán hàng cao hÆ¡n giá thuê được đảm bảo, bạn phải trả giá tÆ°Æ¡ng ứng vá»›i giá trị cao hÆ¡n. Nếu nó thấp hÆ¡n giá thuê đảm bảo, bạn trả giá thuê đảm bảo.  NhÆ°ng chi phí thuê không chỉ có giá thuê đảm bảo. Thêm vào đó, có thể bạn còn phải trả há»™i phí của hiệp há»™i thÆ°Æ¡ng gia của trung tâm. Bạn cÅ©ng có thể phải trả tiền bảo dưỡng các khu vá»±c công cá»™ng. Do vậy, bạn phải nghÄ© tá»›i “tổng giá thuê” khi cân nhắc những gì bạn có thể phải trả. Liệu việc kinh doanh của bạn có đủ để chi trả tổng giá thuê thá»±c tế trong má»™t trung tâm thÆ°Æ¡ng mại hay không?Đừng quên rằng bạn vẫn phải thiết kế và hoàn thiện cá»­a hàng của bạn. Bạn phải chi trả cho các đồ đạc cố định, quầy thu tiền, các giá để hàng, sÆ¡n, vật che phủ nền nhà, và việc lắp đặt các khối làm sưởi ấm và làm mát cho riêng gian hàng của bạn. Má»™t vài chủ trung tâm thÆ°Æ¡ng mại trợ cấp má»™t khoản tiền nhất định cho việc hoàn thiện gian hàng. “Trợ cấp hoàn thiện gian hàng” chi trả cho các khoản thiết kế mặt trÆ°á»›c của cá»­a hàng, xá»­ lý trần nhà và sÆ¡n phủ tường. Trợ cấp này được tính bằng má»™t phần trăm chi phí thá»±c tế và được ghi rõ giá trị trong hợp đồng thuê cá»­a hàng. Má»™t vài nhà phát triển khu thÆ°Æ¡ng mại sẽ giúp bạn  thiết kế mặt trÆ°á»›c cá»­a hàng, các biển hiệu bên ngoài, và các bảng màu bên trong. Họ cung cấp dịch vụ này để đảm bảo mặt tiền của gian hàng phù hợp vá»›i toàn cảnh của trung tâm thÆ°Æ¡ng mại nhằm quảng cáo hình ảnh của trung tâm thÆ°Æ¡ng mại  hÆ¡n là tạo ra hình ảnh phản cảm cho trung tâm.

Hợp đồng thuê đặc biệt. Khoảng 80% trong số 1800 trung tâm thÆ°Æ¡ng mại khép kín và trung tâm thÆ°Æ¡ng mại vùng của Mỹ có người thuê tạm thời, bao gồm các kiot và các xe bán hàng. Có từ 10 đến 40 xe bán hàng trong má»™t trung tâm tại khu các trung tâm Simon De Bartolo Property Group của bang Indianapolis. Các khu trung tâm này nhờ vào các xe bán hàng để làm tăng thêm màu sắc và tính Ä‘a dạng, cÅ©ng nhÆ° để có thêm thu nhập. Chỉ cần đầu tÆ° chút ít, các doanh nhân có thể trÆ°ng bày các món hàng của mình tại vị trí có nhiều người qua lại. Má»™t vài xe bán hàng được sá»­ dụng để kinh doanh trong các kỳ nghỉ khi có nhiều khách du lịch, số còn lại kinh doanh quoanh năm.  Giá thuê các cá»­a hàng cố định đắt khoảng gấp bốn lần thuê các kiot hoặc các xe bán hàng. Bạn có thể mua má»™t xe bán hàng giá khoảng 3000 đôla hoặc thuê từ trung tâm thÆ°Æ¡ng mại. Nhiều doanh nhân dùng các xe bán hàng và các kiôt giá thấp để khai trÆ°Æ¡ng việc kinh doanh bán lẻ hoặc để bổ sung cho việc kinh doanh hiện tại. Bạn sẽ thấy má»™t sá»± Ä‘a dạng của các sản phẩm chuyên dụng được giá»›i thiệu theo cách này nhÆ° đồ nữ trang bằng bạc, các sản phẩm trạm khắc, các loại hÆ°Æ¡ng liệu nhập khẩu, các sản phẩm cho tóc, đồng hồ, … Má»™t số Ä‘Æ¡n vị bán lẻ sá»­ dụng các xe bán hàng để khi kinh doanh thá»­ trong các thị trường tiềm năng, trong khi những Ä‘Æ¡n vị bán lẻ khác kiếm được hàng triệu đôla bằng việc khai thác má»™t số xe bán hàng trong má»™t số khu thÆ°Æ¡ng mại và các thành phố. Tại Bloomington, trung tâm thÆ°Æ¡ng mại Minnesota của Mỹ, khoảng 100 gian hàng tạm thời làm sững sờ 40 triệu khách tham quan má»™t năm. Gía thuê xe bán hàng là 2300 đôla má»™t tháng hoặc 15% doanh thu bán hàng hàng tháng, lấy theo giá trị lá»›n hÆ¡n. Tất cả những người thuê tạm thời phải trả trÆ°á»›c má»™t khoản 1500 đôla, trả cho người thiết kế để thiết kế và xây dá»±ng má»™t xe bán hàng thích hợp.

Mọi việc đều có thể thÆ°Æ¡ng lượng. Má»™t khi bạn đã quyết định loại không gian bạn muốn, ở đâu, và bạn cần nó trong bao lâu, hãy tham vấn các luật sÆ° về các vấn đề cần được thảo luận để có được hợp đồng thuê chá»— tốt nhất. Các Ä‘iểm chính cần được xem xét cẩn thận là ngày bắt đầu sá»­ dụng, diện tích thuê, các nâng cấp sá»­a chữa mà người chủ sẽ làm hoặc chi trả, các dịch vụ được cung cấp, nghÄ©a vụ pháp lý, và các Ä‘iều khỏan về gia hạn hoặc kết thúc hợp đồng. Má»™t khi bạn quyết định để Ä‘i đến má»™t thoả thuận vá»›i người môi giá»›i bất Ä‘á»™ng sản, đại lý hợp đồng hoặc chủ nhà, luật sÆ° của bạn sẽ thá»±c hiện các thủ tục pháp lý cần thiết và soạn thảo văn bản hợp đồng để đảm bảo rằng mọi việc được viết ra xác định rõ ràng nghÄ©a vụ của má»—i bên.Diện tích cá»­a hàng thường được thuê trên cÆ¡ sở má»™t “hợp đồng đóng”, có nghÄ©a rằng bạn phải tá»± sắp xếp các dịch vụ cho khu vá»±c cá»­a hàng của mình. Trừ khi khu bán hàng của bạn được Ä‘iều khiển đồng bá»™ vá»›i hệ thống chung của tòa nhà, các chi phí đối vá»›i hầu hết các dịch vụ – nhÆ° sưởi ấm, Ä‘iều hoà không khí- là trách nhiệm của bạn.Điều khoản của hợp đồng sá»­ dụng (dá»± định chi tiết cho việc sá»­ dụng diện tích) sẽ tác Ä‘á»™ng tá»›i khả năng chuyển giao hợp đồng thuê hoặc khả năng cho thuê lại má»™t phần của cá»­a hàng. Định nghÄ©a này càng rá»™ng, càng tốt cho bạn. Ví dụ, nếu bạn thuê diện tích để bán thiết bị trượt tuyết, và việc kinh doanh trì chệ vì tuyết không nhiều, lúc đó bạn muốn có được sá»± lá»±a chọn để có thể mở má»™t quầy bar nÆ°á»›c hoa quả giải khát thay bằng việc kinh doanh thiết bị trượt tuyết.

Thêm vào đó, sẽ là một ý tưởng tốt nếu có được một điều khoản hạn chế việc quản lý tòa nhà cho đối thủ cạnh tranh của bạn thuê một diện tích trong cùng một toà nhà hoặc tại một địa điểm không xa cửa hàng của bạn. Điều khoản này mở rộng đến mức độ nào là tuỳ thuộc vào loại khu vực có cửa hàng của bạn. Trong một thành phố, nó có thể là một vài khối nhà, ngược lại ở vùng ngoại ô nó có thể là vài dặm. Với các hợp đồng thuê tại trung tâm thương mại, theo lẽ thường bạn phải trả cho việc bảo dưỡng các khu vực chung và cho các nỗ lực tiếp thị của trung tâm thương mại. Tìm hiểu xem các kế hoạch của trung tâm là gì cho bất kỳ sự thay đổi cấu trúc hoặc tổ chức lại, làm lại bề mặt bãi đỗ xe, hoặc lợp lại mái toà nhà. Những khoản chi này có thể phá huỷ một đơn vị kinh doanh mới. Các yêu cầu về ngày, giờ khai thác, việc hạn chế nơi đậu xe của nhân viên, sự tham gia vào các sự kiện chung,  tặng quà và các chương trình dành cho khách hàng trung thành, cùng sự xuất hiện sản phẩm của bạn tại mặt tiền của khu trung tâm có thể không thích hợp với kế hoạch kinh doanh hoặc khả năng của bạn. Hãy chắc chắn rằng bạn có khả năng đáp ứng các yêu cầu này.