Làm thế nào để chọn một địa điểm làm trung tâm mua sắm?

Kế hoạch bán lẻ của bạn muốn thành công cần phải có má»™t trung tâm mua sắm hoặc là má»™t khu thÆ°Æ¡ng mại. Vậy thì, bạn phải làm thế nào để tìm được má»™t chá»— thích hợp và chá»— Ä‘ó sẽ tốn bao nhiêu? Hãy đọc tiếp và xem những vấn đề chi tiết của các Ä‘iểm bán lẻ.

Các trung tâm mua sắm có đặc Ä‘iểm hoàn toàn khác biệt so vá»›i khu thÆ°Æ¡ng mại hoặc các phố buôn bán địa phÆ°Æ¡ng. Toà nhà khu trung tâm mua sắm Ä‘ã được dá»± định trÆ°á»›c làm nÆ¡i trao đổi buôn bán giữa các thÆ°Æ¡ng nhân và các chủ sở hữu. Vị trí của toàn nhà Ä‘ã được cân nhắc lá»±a chọn để tiện đường nhằm dá»… dàng lôi cuốn khách hàng từ má»™t khu thÆ°Æ¡ng mại. Bãi đậu xe ngay bên trong là má»™t đặc Ä‘iểm phổ biến trong mặt bằng bố trí của toà nhà. Số lượng chá»— đậu xe liên quan trá»±c tiếp đến diện tích bán lẻ.

 

Khách hàng thích sá»± thuận tiện tại các trung tâm mua sắm. Họ lái xe vào, Ä‘á»— xe và Ä‘i bá»™ đến nÆ¡i cần mua sắm má»™t cách nhanh chóng và an toàn. Má»™t số trung tâm mua sắm có bố trí mái bảo vệ chống các ảnh hưởng của thời tiết, và hầu hết các trung tâm mua sắm đều có hệ thống Ä‘iều hoà không khí tạo cảm giác dá»… chịu khi mua sắm. Đối vá»›i khách hàng, trung tâm mua sắm có sức hấp dẫn rất lá»›n.

Bạn có Ä‘áp ứng được không?

Các nhà Ä‘iều hành và chủ sở hữu của các trung tâm mua sắm luôn tìm kiếm những thÆ°Æ¡ng nhân bán lẻ thành đạt. Nếu bạn Ä‘ang xem xét má»™t trung tâm mua sắm để thá»±c hiện má»™t ngành kinh doanh mạo hiểm, bạn có thể gặp rắc rối đấy. CÆ¡ sở tài chính và kinh nghiệm buôn bán của bạn có thể là không có bằng chứng xác thá»±c đối vá»›i nhà Ä‘iều hành khu trung tâm mua sắm. Sá»± thá»­ thách của bạn sẽ thuyết phục nhà Ä‘iều hành Ä‘ó rằng cá»­a hiệu má»›i có má»™t cÆ¡ há»™i hợp lí để thành công và sẽ giúp các chủ thÆ°Æ¡ng khác há»™i nhập.

Má»™t tiểu thÆ°Æ¡ng có thể gia nhập vào má»™t trung tâm mua sắm nào Ä‘ó hay không là tuỳ thuá»™c vào thị trường và việc quản lí. Má»™t trung tâm mua sắm nhỏ có thể chỉ cần má»™t cá»­a hàng giày dép trẻ em chẳng hạn trong khi má»™t khu vá»±c trung tâm có thể mong muốn có hai hay nhiều hÆ¡n nữa những cá»­a hàng nhÆ° thế.

Darrell T., má»™t thÆ°Æ¡ng nhân có giấy phép buôn bán các tác phẩm nghệ thuật của Thomas Kinkade, cho rằng lí do chính khi khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại Seatle cho phép ông thuê các gian hàng mà không cần xét đến kinh nghiệm bán lẻ trÆ°á»›c Ä‘ó là vì người nghệ sÄ© của các tác phẩm mà gian hàng của ông Ä‘ang trÆ°ng bày rất nổi tiếng, và bởi vì loại sản phẩm mà gian hàng bày bán. Darrell nói “Theo bình chọn của tiểu thÆ°Æ¡ng ngành này trong cả nÆ°á»›c, tôi tin rằng tác phẩm của Kinkade xếp thứ hai về doanh số ở mọi gian hàng, chỉ đứng sau Sunglass Hut.”
Để có thể chu cấp cho má»™t khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại, nhà Ä‘iều hành cần có những hợp đồng cho thuê chủ yếu từ các công ty có chỉ số tín nhiệm cao. Những người cho vay của nhà Ä‘iều hành thích những công ty có chỉ số 3A trong hệ thống quốc gia. Tuy nhiên, các thÆ°Æ¡ng nhân trong nÆ°á»›c vá»›i thành tích kinh doanh và hiểu biết sâu sắc về thị trường cÅ©ng có cÆ¡ há»™i được xem xét. Vì vậy, nếu bạn hoặc quản lí cá»­a hàng của bạn có uy tín hoặc thành tích trong lÄ©nh vá»±c bán lẻ, bạn sẽ dành được cÆ¡ há»™i tốt để được chấp thuận vào trung tâm thÆ°Æ¡ng mại mà bạn muốn.

Các chi phí trong trung tâm thÆ°Æ¡ng mại

Khi xem xét vị trí của má»™t trung tâm thÆ°Æ¡ng mại, hãy trả lời các câu hỏi nhÆ° sau: Những khách hàng đến Ä‘ó mua sắm có phải là đối tượng nhiều triển vọng của bạn không? Liệu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại Ä‘ó có Ä‘áp ứng được lượng hàng hoá hay dịch vụ lá»›n nhất của bạn? Bạn có thu đủ lợi nhuận nếu bán trong má»™t khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại so vá»›i bán ở chợ? Nếu có, vậy bạn có thể tạo ra sá»± hấp dẫn để lôi cuốn khách hàng của khu trung tâm đến gian hàng của bạn không? Bạn có thể xá»­ lí được tình huống cạnh tranh vá»›i các gian hàng khác không?

Bạn cần má»™t không gian rá»™ng bao nhiêu và nằm ở vị trí nào? Tất nhiên là khoảng không gian mà bạn muốn cÅ©ng sẽ quyết định liệu bạn có thuê hay không. Nhiều thÆ°Æ¡ng nhân phải suy Ä‘i tính lại nhu cầu về không gian nếu đặt trong má»™t khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại. Phí thuê gian hàng rất cao nên không gian Ä‘ó phải được sá»­ dụng má»™t cách có hiệu quả. Bạn sẽ cần bao nhiêu không gian để đủ trữ lượng hàng hoá mà bạn dá»± tính? Hãy chắc chắn rằng khoảng không gian Ä‘ó có thể Ä‘áp ứng đủ lượng hàng hoá hoặc má»™t khu vá»±c dành cho văn phòng và có thể là má»™t khu giao nhận. Bạn cÅ©ng cần phải xem xét sá»± cần thiết phải ná»›i rá»™ng thêm khi việc kinh doanh tiến triển tốt hÆ¡n.

Vị trí của bạn trong má»™t khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại rất quan trọng. Bạn có cần phải nằm ở lối Ä‘i chính nÆ¡i có nhiều khách hàng qua lại nhất để thu hút được nhiều khách àhng nhất? Hàng xóm của bạn sẽ là những ai? Họ sẽ có ảnh hưởng nhÆ° thế nào tá»›i việc kinh doanh của bạn?

Darrell nói: "Chúng ta Ä‘ang đứng trong má»™t khu trung tâm thÆ°Æ¡ng mại gồm khoảng 60 gian hàng bán sản phẩm đặc biệt. Chúng tôi so sánh nÆ¡i này vá»›i những khu vá»±c khác cÅ©ng phù hợp vá»›i chúng tôi và dá»±a vào thông tin chúng tôi nhận được về các gian hàng trong từng lô, chúng tôi Ä‘ã tiến tá»›i chọn lá»±a trung tâm thÆ°Æ¡ng mại này. Chúng tôi phải kén chọn kÄ© vị trí của chúng tôi. Các gian hàng nằm ở lối Ä‘i chính sẽ hoạt Ä‘á»™ng thuận lợi hÆ¡n các gian hàng nằm ở vị trí xung quanh. Mặc dù các khu đều tÆ°Æ¡ng tá»± nhau, nhÆ°ng về cÆ¡ bản lô C trong khu A thì khác vá»›i lô A trong khu B. Và vị trí trong từng khu cÅ©ng có thể là yếu tố quan trọng nhất, tôi nghÄ© thậm chí còn hÆ¡n cả khu mà anh Ä‘ang đứng Ä‘ây. Chỉ khi nào anh ở trong tầm mắt hoặc đập vào mắt khách hàng, tôi nghÄ© anh sẽ làm ăn tốt dù có Ä‘i Ä‘âu Ä‘i nữa.”

Phí thuê mặt bằng thá»±c sá»± là bao nhiêu? Ở hầu hết các vị trí không có nhiều khách đến mua sắm, phí thuê mặt bằng là cố định và không có liên quan gì vá»›i doanh số. Trong má»™t khu trung tâm mua sắm, phí thuê mặt bằng thường được định giá ở mức tối thiểu bảo đảm cho từng kios theo tỉ lệ phần trăm. Điển hình là tỉ lệ phần trăm này chiếm từ 5 đến 7% tổng doanh số nhÆ°ng khác nhau tuỳ theo loại hình kinh doanh và má»™t số yếu tố khác. NhÆ° thế có nghÄ©a là nếu phí thuê mặt bằng được tính theo phần trăm doanh số cao mà hÆ¡n mức phí thuê mặt bằng Ä‘ã định thì bạn phải trả mức phí cao hÆ¡n Ä‘ó; nếu thấp hÆ¡n thì bạn sẽ phải trả theo mức phí Ä‘ã định sẵn.

NhÆ°ng mức phí bảo đảm này chÆ°a phải là hết. Ngoài ra, bạn còn phải Ä‘óng thuế cho hiệp há»™i các thÆ°Æ¡ng nhân của trung tâm mua sắm. Bạn cÅ©ng có thể phải thanh toán phí bảo trì trong cả khu vá»±c. Do Ä‘ó, bạn phải suy nghÄ© đến tổng các chi phí khi xem xét khả năng bạn có thể chi trả nổi. Liệu bạn có thể bán đủ doanh số để thanh toán các khoản phí thật sá»± khi gia nhập vào má»™t trung tâm mua sắm?

Đừng quên rằng bạn vẫn phải thiết kế và hoàn tất khoảng không gian trong gian hàng của bạn. Bạn phải chi tiền cho việc bắt Ä‘iện, quầy, kệ tủ, tranh ảnh, lót sàn và lắp đặt hệ thống sưởi hay Ä‘iều hoà không khí trong gian hàng của bạn. Má»™t số chủ sở hữu những khu thÆ°Æ¡ng mại nhÆ° thế này còn giảm bá»›p chi phí cho đến khi bạn hoàn thiện xong gian hàng bán lẻ của mình. Khoản phí được giảm này chỉ áp dụng đối vá»›i mặt trÆ°á»›c của cá»­a hiệu, sá»­a chữa trần nhà và dán tường. Khoản phí được giảm chiếm tỉ lệ phần trăm trong chi phí của họ và được quy thành tiền trong phí thuê mặt bằng. Má»™t số nhà Ä‘iều hành khu trung tâm mua sắm còn giúp bạn lập kế hoạch trang trí bá»™ mặt cá»­a hiệu, bảng hiệu bên ngoài phối hợp vá»›i màu sắc bên trong. Họ cung cấp dịch vụ này nhằm đảm bảo bá»™ mặt của từng cá»­a hiệu cÅ©ng là góp phần tôn tạo vẻ đẹp cho hình ảnh của trung tâm mua sắm.

Hợp đồng cho thuê đặc biệt

Khoảng 80% trong tổng số 1800 khu trung tâm mua sắm xung quanh và trong khu vá»±c có người thuê mặt bằng tạm thời gồm kios và quầy lÆ°u Ä‘á»™ng. Có khoảng 10 đến 40 quầy lÆ°u Ä‘á»™ng trong má»™t trung tâm mua sắm ở khu trung tâm mua sắm Simon De Bartolo Property Group tại Indianapolis – dá»±a vào các quầy lÆ°u Ä‘á»™ng để tăng thêm màu sắc và sá»± phong phú cÅ©ng nhÆ° để tạo ra nguồn thu nhập. Các doanh nhân có thể trÆ°ng bày hàng hoá của họ ở những vị trí hàng đầu hoặc nÆ¡i có Ä‘ông khách qua lại mà ít phải đầu tÆ°. Má»™t số thÆ°Æ¡ng nhân của các gian hàng lÆ°u Ä‘á»™ng chỉ gia nhập vào trung tâm mua sắm để tận dụng các mùa lá»… há»™i Ä‘ông Ä‘úc, những người khác thì vẫn ở Ä‘ó quanh năm suốt tháng.

Phí thuê mặt bằng tại các gian hàng nằm ở lối Ä‘i chính cao gấp bốn lần so vá»›i giá thuê tại các kios và quầy lÆ°u Ä‘á»™ng. Bạn có thể mua má»™t quầy hàng lÆ°u Ä‘á»™ng vá»›i giá hÆ¡n 30.000 Ä‘ô la hoặc thuê má»™t cái trong má»™t trung tâm mua sắm. Nhiều doanh nhân thấy rằng các kios hoặc quầy lÆ°u Ä‘á»™ng là má»™t cách ít tốn chi phí khi bắt đầu kinh doanh bán lẻ hoặc phụ thêm cho việc kinh doanh hiện có. Bạn sẽ thấy rất nhiều sản phẩm đặc biệt được bày bán theo kiểu này chẳng hạn nhÆ° đồ trang sức bằng bạc, hàng thủ công chạm trổ, nÆ°á»›c hoa nhập khẩu, dụng cụ làm tóc, đồng hồ, v.v Má»™t số người bán lẻ dùng các quầy hàng lÆ°u Ä‘á»™ng để thá»­ nghiệm việc kinh doanh trong các thị trường có nhiều tiềm năng, trong khi Ä‘ó những người khác kiếm được bạc triệu bằng cách Ä‘iều hành nhiều quầy lÆ°u Ä‘á»™ng ở nhiều trung tâm mua sắm trong nhiều thành phố.

Ở Bloomington, trung tâm thÆ°Æ¡ng mại của Minnesota, Mỹ, khoảng 100 thÆ°Æ¡ng nhân tạm thời tiếp Ä‘ón 400 triệu du khách hàng năm. Phí thuê má»™t gian hàng lÆ°u Ä‘á»™ng khoảng 2.300 Ä‘ô la má»—i tháng hoặc 15% doanh thu tháng áp dụng theo mức cao hÆ¡n. Tất cả các thÆ°Æ¡ng nhân tạm thời phải trả 1.500 Ä‘ô la “tiền chính” dùng để thanh toán cho người thiết kế gian hàng để thiết kế và xây dá»±ng gian hàng lÆ°u Ä‘á»™ng sao cho dá»… coi.

Mọi thứ đều có thể thÆ°Æ¡ng lượng

Má»™t khi bạn Ä‘ã quyết định bao nhiêu không gian cần thiết, vị trí và bạn sẽ dùng nó trong bao lâu, Ä‘ó là thời Ä‘iểm cần phải tham vấn má»™t luật sÆ° để thảo luận mọi vấn đề cụ thể để thÆ°Æ¡ng lượng mức thuê mặt bằng tốt nhất cho việc kinh doanh của bạn. Các vấn đề chính cần được xem xét cẩn thận là ngày dọn vào, khoảng đất nền phải chịu phí, chủ đất sẽ chịu những khoản sá»­a chữa nào hoặc có há»— trợ gì cho người thuê, những dịch vụ sẽ được cung cấp, thủ tục pháp lí, các gia hạn hoặc hết hạn hợp đồng thuê mặt bằng. Má»™t khi bạn Ä‘ã sắp sá»­a tiến tá»›i thoả thuận hợp đồng vá»›i người môi giá»›i, đại lí hoặc chủ sở hữu trung tâm mua sắm, luật sÆ° của bạn có thể chắc chắn rằng mọi thứ Ä‘ã được lập thành văn bản quy định nghÄ©a vụ bắt buá»™c của má»—i bên.

Không gian của má»™t gian hàng bán lẻ thường được cho thuê về mặt cÆ¡ sở tức là bạn phải tá»± thu xếp hầu hết các dịch vụ ở Ä‘ó. Nếu các chi tiết trong trong hợp đồng nêu rõ thiết bị trong gian hàng không gắn vá»›i hệ thống máy móc của cả toà nhà, bạn phải chịu trách nhiệm về chi phí của hầu hết các dịch vụ nhÆ° máy sưởi và Ä‘iều hoà không khí.

Điều khoản sá»­ dụng cụ thể khoảng không gian Ä‘ó theo dá»± tính sẽ ảnh hưởng đến khả năng bạn sang nhượng hoặc cho thuê lại. Định nghÄ©a càng rá»™ng càng tốt. Nếu bạn vừa má»›i thuê gian hàng Ä‘ó để bán các dụng cụ trượt tuyết chẳng hạn, và việc kinh doanh bị trì trệ do tuyết rÆ¡i ít, bạn muốn chuyển sang mở má»™t cá»­a hàng bán sinh tố.

Ngoài ra, tốt nhất là nên có má»™t giao kèo chặt chẽ để ngăn chặn khả năng chủ đất cho má»™t doanh nghiệp cạnh tranh vá»›i bạn thuê gian hàng ở gần Ä‘ó hoặc trong cùng toà nhà. Điều khoản này có hiệu quả tá»›i mức nào còn phụ thuá»™c vào kiểu khu vá»±c mà bạn Ä‘ang thuê trong Ä‘ó. Trong má»™t thành phố, mó có thể là cách má»™t vài khu nhà, trong khi Ä‘ó, nếu ở ngoại ô, có thể là cách vài dặm.

Trong các khoản phí thuê mặt bằng trong khu trung tâm mua sắm thường là Ä‘ã bao gồm phí bảo trì cho cả khu vá»±c và các hoạt Ä‘á»™ng tiếp thị của trung tâm Ä‘ó. Tìm hiểu các kế hoạch của khu thÆ°Æ¡ng mại về mọi thay đổi hay tu sá»­a kết cấu toà nhà, làm lại bề mặt bãi Ä‘á»— xe hoặc thay mái nhà. Những Ä‘iều này có thể Ä‘ánh giá là có hại cho những doanh nghiệp trẻ. Các yêu cầu về giờ giấc và ngày hoạt Ä‘á»™ng, giá»›i hạn khu vá»±c Ä‘á»— xe dành cho nhân viên, tham gia vào các hoạt Ä‘á»™ng xã há»™i, các chÆ°Æ¡ng trình khách hàng thân thiết và tặng quà, và vẻ bề ngoài của gian hàng có thể không phù hợp vá»›i kế hoạch hoặc khả năng kinh doanh của bạn. Hãy chắc chắn rằng bạn sẽ có thể tuân thủ các yêu cầu này.