Chứng khoán hóa BĐS : Cần hình thức thu xếp vốn mới

Chứng khoán hóa BĐS nên được thá»±c thi nhÆ° thế nào ? Việc triển khai đề án chứng khoán hóa BĐS hiện nay liệu có Ä‘áp ứng được vai trò nâng cao vòng xoay vốn cho thị trường địa ốc ? DĐDN Ä‘ã có cuá»™c phỏng vấn chuyên gia kinh tế – chứng khoán Huy Nam.

– ThÆ°a ông, ông Ä‘ánh giá thế nào về việc chứng khoán hóa BĐS thông qua dá»± thảo Nghị định cho phép thành lập quỹ đầu tÆ° BĐS, niêm yết cổ phiếu hoặc chứng chỉ trên thị trường ?

Theo tôi, việc cho phép vận hành loại hình quỹ đầu tÆ° tín thác BĐS vá»›i những quy định và tiêu chí rõ ràng là má»™t ná»— lá»±c Ä‘áng ghi nhận. Tuy nhiên, việc niêm yết chứng chỉ của quỹ này trên TTCK má»›i chỉ cung ứng thêm má»™t loại hàng hóa cÆ¡ sở (chứng chỉ) góp phần Ä‘a dạng hóa hàng hóa thị trường, còn việc phát huy sẽ còn tùy… Vì mục Ä‘ích của quỹ là đầu tÆ° và khai thác các tài sản BĐS, đặc biệt là BĐS thÆ°Æ¡ng mại, để có lợi nhuận, chứ không tham gia xây dá»±ng ra sản phẩm để bán hoặc mua Ä‘i bán lại. Việc “bÆ¡m 65% giá trị tài sản vào BĐS” theo quy định là nhằm hÆ°á»›ng hoạt Ä‘á»™ng của quỹ vào mục Ä‘ích nhÆ° vừa nói. Ở nhiều nÆ°á»›c, tỉ lệ này thường là 75%. Có thể xem Ä‘ây là loại quỹ chuyên dùng và bản thân nó là má»™t khách hàng lá»›n của ngành BĐS.

– Vai trò của má»™t quỹ vá»›i tiêu chí bÆ¡m vốn và mô hình hoạt Ä‘á»™ng nhÆ° vậy, có thể Ä‘áp ứng kỳ vọng là má»™t giải pháp thu xếp vốn hiệu dụng cho DN trong bối cảnh DN BĐS thiếu vốn nhÆ° hiện nay ?

Hiện nay, TTBĐS Ä‘ang hoạt Ä‘á»™ng chủ yếu theo hình thức: DN bỏ má»™t phần vốn (có thể vốn vay hoặc vốn chủ sở hữu…), triển khai dá»± án, sau Ä‘ó bán má»™t phần sản phẩm ngay khi chÆ°a xong phần móng. Người mua sản phẩm là đối tượng góp vốn cho dá»± án. Cách huy Ä‘á»™ng vốn này Ä‘ã “cổ Ä‘iển”, không Ä‘áp ứng được yêu cầu phát triển của thị trường. Do Ä‘ó, để có má»™t thị trường BĐS phát triển, rất cần những hình thức cung ứng, thu xếp vốn má»›i.

Quỹ đầu tÆ° BĐS mà UBCKNN dá»± trù cho phép thành lập sẽ hoạt Ä‘á»™ng nhÆ° má»™t quỹ tín thác (REIT) của các nÆ°á»›c. Việc nó có phát huy vai trò tốt hay không, theo tôi, sẽ còn tùy thuá»™c vào tình trạng thị trường nói riêng, cả BĐS lẫn TTCK, và tình hình kinh tế nói chung. Đó là chÆ°a nói đến kinh nghiệm và tình hình hoạt Ä‘á»™ng của các quỹ đầu tÆ° trên TTCK vừa qua thế nào, vì Ä‘iều này làm cÆ¡ sở cho khả năng thu hút NĐT bỏ vốn vào các quỹ REIT.

– Có vẻ bài toán vốn cho TTBĐS không hẳn được giải Ä‘áp phần nào từ việc vận hành quỹ đầu tÆ° BĐS sẽ “thu hút nguồn vốn nhàn rá»—i trong dân cÆ° và NĐT nhỏ nào cÅ©ng có thể đầu tÆ° được” ?

Nên có sá»± phân biệt. Quỹ REIT là loại hình đầu tÆ° “gián tiếp”, hay có thể nói thiên về đầu tÆ° tài chính vào ngành BĐS. Việc tài trợ trá»±c tiếp vào thị trường BĐS, đặc biệt là về lÄ©nh vá»±c gia cÆ°, nằm ở nguồn khác, Ä‘ó là nguồn tài trợ cho vay trả góp. Đây là hoạt Ä‘á»™ng tài trợ phổ biến lâu nay trên thế giá»›i theo má»™t tập quán hành xá»­ khép kín chuyên nghiệp, cho phép thá»±c hiện các khoản tín dụng dài hạn lên tá»›i 30 năm, thường là trên 10 năm. Quỹ REIT chỉ là má»™t “thành viên” trong bối cảnh Ä‘ó. Theo nghiên cứu của tôi thì REIT phát huy tốt nếu nó Ä‘i song song hoặc Ä‘i sau khi ngành BĐS Ä‘ã hình thành được hoạt Ä‘á»™ng tài trợ hết sức chuyên biệt kia. Ngay nhÆ° ở Mỹ, REIT cÅ©ng chỉ má»›i có từ năm 1960.

Hoạt Ä‘á»™ng tài trợ chuyên biệt mà tôi vừa nói là loại “tín dụng để Ä‘Æ°Æ¡ng” (dạng tài trợ cho vay BĐS) hay “Mortgage”. Hoạt Ä‘á»™ng này lại chỉ có thể phát huy trên má»™t nền tảng đồng bá»™ giữa thị trường và luật lệ, mà thị trường ở VN chÆ°a cho phép hay chÆ°a có đủ Ä‘iều kiện sá»­ dụng. Mặt khác, chính sách tài trợ tín dụng BĐS của VN vẫn chÆ°a được xây dá»±ng phù hợp vá»›i mục tiêu gia cÆ° liên quan đến an sinh xã há»™i, há»— trợ người mua nhà. Đã vậy, Ä‘áng tiếc, ta lại coi BĐS nhÆ° má»™t lÄ©nh vá»±c phi sản xuất, ít ra là từ cái nhìn tín dụng. Việc chỉ nhìn lợi ích trÆ°á»›c mắt là khó tránh và Ä‘iều này không giúp thị trường có Ä‘iều kiện phát triển dài lâu…

– Có thể cải thiện tài trợ tín dụng BĐS, thÆ°a ông ?

Theo tôi, muốn cải thiện không khó, nhÆ°ng phải Ä‘i từ trên xuống, phải rất tập trung và tỉ mỉ, từ luật lệ đến thông lệ hành xá»­, từ chủ trÆ°Æ¡ng chính sách đến các nghiệp vụ thá»±c hành chuyên ngành và có tính tác nghiệp. Yêu cầu đồng bá»™ là vậy. Ví dụ nhÆ° chính sách gia cÆ° đối vá»›i người làm công ăn lÆ°Æ¡ng, hoạt Ä‘á»™ng thế chấp, tái thế chấp, pháp lý định Ä‘oạt hay phát mãi tài sản, đặc biệt là về bất Ä‘á»™ng sản thế chấp…

Đặt vấn đề chứng khoán hóa trong lÄ©nh vá»±c BĐS trong Ä‘iều kiện tài chính tài trợ địa ốc còn quá thô sÆ¡ và Ä‘Æ¡n Ä‘iệu thì khó thành hiện thá»±c. Hoặc, nói đến phát triển bền vững mà không có má»™t hạ tầng tài chính vá»›i các công nghệ và công cụ há»— trợ chuyên nghiệp chuyên ngành thì chẳng khác chỉ là sá»± gợi lên Ä‘iều không thể…

– Xin cảm Æ¡n ông !

(Nguồn:  DDDN)